Mit Eigenbedarf ins Eigenheim

Der Kauf einer eigenen Immobilie ist für die meisten die Erfüllung eines Lebenstraums. Der Weg dahin ist nicht nur finanziell herausfordernd. Es gibt viel zu beachten, noch mehr Wissenswertes und einige Hürden. Letzteres kann zum Beispiel die Hürde „Ankündigung des Eigenbedarfs“ sein. Wer sich bereits am Immobilienmarkt umschaute, wird vor allem bei Wohnungen in Städten über den Satz „zuverlässig vermietet“ und ähnliche Formulierungen gestolpert sein. Gemeint ist, dass die Wohnung oder das Haus nicht frei für den sofortigen Bezug ist, sondern aktuell vermietet ist. Das heißt, der Käufer dieser Immobilien tritt in bestehende Mietverträge ein und ist nun Vermieter. Die sofortige Selbstnutzung ist somit nicht möglich. Möchten die Mieter nicht ausziehen, kann der neue Eigentümer Eigenbedarf ankündigen. Ein Prozess, den wir im folgenden Artikel erklären.

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter oder eine ihm nahestehende Person (zum Beispiel Kinder, Eltern, Geschwister) die Wohnung für sich benötigt. Wichtig ist, dass der Bedarf nachvollziehbar und berechtigt ist. Ein vager Wunsch oder eine spekulative Absicht reicht nicht aus.

Eigenbedarf kann in bestimmten Fällen nicht geltend gemacht werden. Dazu zählen unter anderem:

• Härtefälle: Wenn der Mieter im hohen Alter oder schwer krank ist, kann ein Eigenbedarf schwerer durchgesetzt werden.
• Sozialschutz: Besonders in Großstädten, wo Wohnraum knapp ist, können Härtefälle oder Sozialschutzregelungen eine Rolle spielen.
• Langfristige Mietverhältnisse: Bei sehr langen Mietverhältnissen (oft mehr als zehn Jahre) muss der Eigenbedarf besonders gut begründet sein.
• Zweckentfremdung: Der Eigenbedarf darf nicht vorgeschoben werden, um die Wohnung später teurer zu vermieten oder leer stehen zu lassen.

Formale Anforderungen:

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein.

• Um den Zugang nachzuweisen, sollte sie per Einschreiben mit Rückschein verschickt oder persönlich übergeben und der Empfang quittiert werden.

Inhaltliche Anforderungen:

• Der Grund für den Eigenbedarf muss ausführlich und nachvollziehbar dargelegt werden.

• Es muss genau angegeben werden, wer in die Wohnung einziehen soll. Nur nahe Verwandte oder zum Haushalt gehörende Personen können als Begünstigte genannt werden.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Diese richten sich nach der Mietdauer:

• Bis zu 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist

• 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist

• Mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

Der Eigenbedarf muss bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen bleiben.

In manchen Fällen kann es hilfreich sein, den Mietern eine Alternative zu bieten, um den Prozess zu beschleunigen und das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden. Dazu könnten Sie zum Beispiel eine finanzielle Entschädigung (Abfindung) oder Hilfe bei der Wohnungssuche anbieten.Außerdem muss ein Vermieter prüfen, ob andere, vergleichbare Wohnungen aus dem eigenen Bestand zur Verfügung stehen. Gibt es eine Alternative, sollte diese dem Mieter angeboten werden.

Wenn möglich, sollte man gerichtliche Auseinandersetzungen vermeiden. Diese sind nicht nur zeit- und kostenintensiv, sondern auch emotional belastend. Versuchen Sie, auf Augenhöhe mit den Mietern zu verhandeln und eine einvernehmliche Lösung zu finden. Da Eigenbedarf ein rechtlich sensibles Thema ist, lohnt es sich, einen Anwalt oder eine Fachperson für Mietrecht hinzuzuziehen. So stellen Sie sicher, dass Ihre Eigenbedarfskündigung den rechtlichen Anforderungen entspricht und Sie keine formalen Fehler machen.

Die Ankündigung des Eigenbedarfs ist ein sensibles und komplexes Thema. Wer eine vermietete Immobilie kauft, sollte sich rechtzeitig informieren, ob und wie der Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Eine gute Vorbereitung und ein respektvoller Umgang mit den Mietern können helfen, den Prozess reibungslos zu gestalten.