Bauzinsen aktuell: Was Sie wissen müssen

Die Bauzinsen sind – neben dem eigentlichen Preis und den Kaufnebenkosten – die zentrale Stellschraube für den finanziell erfolgreichen Bau oder Kauf einer Immobilie.

Die Entwicklung der Bauzinsen, auch Hypothekenzinsen genannt, hat eine wahre Berg-und-Talfahrt hinter sich. 2022 war die Zeit der Niedrig- und Nullzinsen plötzlich vorbei. Mittlerweile haben wir uns auf einem moderaten Niveau von 3,02 bis 3,51 Prozent eingependelt, je nach Laufzeit und Höhe des Eigenkapitals. (Stand: September 2024)

Wer nur den Vergleich zur Niedrigzinsphase hatte, brauchte ein wenig Zeit, sich an den eigentlich normalen Zinssatz zu gewöhnen. Unsere aktuellen Abschlusszahlen zeigen aber, es wird wieder gekauft und finanziert am Markt.

Das folgende, regelmäßig aktualisierte Bauzinsen-Chart gibt Auskunft über die aktuellen Immobilienzinsen bzw. deren Entwicklung im Vergleich verschiedener Zinsbindungen und Beleihungsgrenzen.

Das Chart stellt dar, wie sich die Immobilienzinsen bei einer Sollzinsbindung von 10, 15 und 20 Jahren und verschiedenen Beleihungsgrenzen entwickeln würden. Diese Zeiträume sind die gängigsten Laufzeiten, innerhalb derer in Deutschland Immobilienfinanzierungkredite abgeschlossen werden. Es wird deutlich, dass der Zinssatz bei einer 100%-Finanzierung höher ist, als wenn nur 60% des Kaufpreises finanziert werden. In der Regel gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer der Zinssatz.

Bitte beachten Sie, dass die finalen Konditionen regional sowohl von der Postleitzahl des Finanzierungsobjektes und/oder des Wohnortes des Antragstellers bzw. der Antragstellerin abhängig sind. Effektiver Jahreszins = Sollzins + zusätzlich anfallende Kosten.

Zinsen sind der Preis des Geldes. Als Bauzinsen bezeichnet man die Kosten, die Banken oder andere Kreditgeber den KreditnehmerInnen für den Kauf oder Bau von Wohneigentum in Rechnung stellen. Die aktuellen Zinsen in der Baufinanzierung haben einen direkten und erheblichen Einfluss darauf, wie viel Sie für Ihr Projekt bezahlen müssen.

Schon ein kleiner Unterschied bei den Zinsen kann eine Preisabweichung in Höhe von mehreren tausend Euro bedeuten. Steigt der Zinssatz für die geplante Baufinanzierung, bedeutet das höhere Gesamtkosten. Bleiben die anderen Rahmendaten des Darlehens und die Laufzeit identisch, ist die Folge, dass Sie mit der vorgesehenen Monatsrate entweder weniger tilgen können (sofern das seitens der Bank möglich ist) oder mit einer geringeren Darlehenssumme auskommen müssen.

Ein wichtiger Faktor für die Höhe der Immobilienzinsen ist der Zeitraum, für den der Sollzins festgeschrieben wird. In der Regel fallen die Bauzinsen bei kürzerer Zinsbindung niedriger aus, da die Banken einen Aufschlag für die Zinsgarantie verlangen. Die meisten Darlehen sind keine sogenannten Volltilgerdarlehen (Rückzahlung des gesamten Kredits während der Zinsbindung bzw. Vertragslaufzeit), sondern werden mit einer Sollzinsbindung von zehn bis 15 Jahren vereinbart.

Für die nach Ablauf der Zinsbindung verbleibende Restschuld ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Die muss aber nicht bei derselben Bank abgeschlossen werden, da es nach zehn Jahren und nach Vollauszahlung des Darlehens ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht gibt.

Außerdem kommt es darauf an, welcher Anteil der Herstellungskosten bzw. des Kaufpreises finanziert werden muss, weil dafür kein Eigenkapital zur Verfügung steht. Das ist der sogenannte Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Er errechnet sich als Quotient aus geliehenem Kapital und Immobilienwert, multipliziert mit dem Faktor 100. Als Faustregel gilt: je niedriger der Beleihungsauslauf, desto niedriger die Zinsen. Allgemein wird ein Wert von über 80 % als hoch und somit als riskant für den Kreditgeber angesehen.

Zwischenfazit

Als Zwischenfazit lässt sich festhalten: Bei der Suche nach einem Immobilienkredit lohnt es sich, die Angebote verschiedener Kreditgeber zu vergleichen. Da es sehr viele Banken gibt, die in der Baufinanzierung aktiv sind und sich die Zinsen häufig andern, empfiehlt es sich, einen bankenunabhängigen Finanzierungsvermittler einzuschalten.

Die Entwicklung der Hypothekenzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören die allgemeine Wirtschaftslage und die Politik der Zentralbanken (in Deutschland und der Europäischen Union ist das die EZB – die Europäische Zentralbank), die das allgemeine Zinsniveau mitbestimmen. Für die konkrete Höhe des Bauzinses im Einzelfall sind darüber hinaus die persönlichen Verhältnisse der kreditnehmenden Person, die Objektbewertung der zu besichernden Immobilie sowie die Geschäftspolitik der kreditgebenden Institution entscheidend.

Die im Einzelfall zu zahlenden Immobilienzinsen werden also nicht nur durch den Marktzins bestimmt. Spezifische Merkmale wie die Bonität der DarlehensnehmerInnen, die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals oder die Laufzeit des Darlehens spielen ebenfalls eine wichtige Rolle.

Die konkrete Höhe der aktuellen Bauzinsen hängt also im Wesentlichen von drei Faktoren ab:

Marktzins:

Welches Zinsniveau sich am Markt bildet und welchen Trend die Bauzinsen nehmen, hängt von der gesamtwirtschaftlichen Lage und dem allgemeinen Zinsumfeld ab. Der viel zitierte Leitzins der EZB, mit dem die Zentralbank Einfluss auf die Geldmenge einer Volkswirtschaft (und damit auf Größen wie die Inflationsrate oder den Wechselkurs) nimmt, spielt dabei nur eine indirekte Rolle. Institute, die Baudarlehen herausgeben, finanzieren sich über den Verkauf langfristiger Anleihen, in erster Linie Pfandbriefe (besicherte Schuldverschreibungen). Dafür zahlt die Hypothekenbank den GläubigerInnen Zinsen, die sich aus der Angebots- und Nachfragesituation ergeben. Die wiederum hängt von der Wirtschaftslage und den kurzfristigen Zinsen (zum Beispiel auf Tagesgeld) ab. Sind diese niedrig, suchen AnlegerInnen nach besseren Renditen und kaufen mehr Anleihen. Da die Nachfrage steigt, muss die Bank, die die Anleihen herausgibt, weniger Zinsen dafür zahlen. Diesen Vorteil kann sie dann durch niedrigere Zinsen für Immobilienkredite an die VerbraucherInnen weitergeben.

Situation der DarlehensnehmerInnen:

Der Marktzins ist in aller Regel nicht der Zins, den der oder die Einzelne zu zahlen hat. Vielmehr berücksichtigt die Bank bei der Berechnung verschiedene Punkte wie die berufliche Situation, das vorhandene Eigenkapital, aber auch die Bewertung der Immobilie (Lage und Zustand) und die gewünschte Laufzeit des Darlehens.

Geschäftspolitik der Bank:

Zwar sind der Marktzins und die persönlichen Eckdaten der DarlehensnehmerInnen für alle Banken gleich. Dennoch können die Zinsen für den Baukredit von Bank zu Bank stark variieren. Denn jedes Institut bestimmt selbst, mit welchen Risikoabschlägen es arbeitet und welche Gewinnmargen es einkalkuliert.

Um beurteilen zu können, ob die aktuellen Bauzinsen hoch oder niedrig sind, muss man sie in einen zeitlichen Zusammenhang setzen. Betrachtet man die historische Entwicklung der Bauzinsen, so zeigt sich, dass es über die Jahre erhebliche Schwankungen gegeben hat.

Allein im Laufe des Jahres 2022 stiegen die Bauzinsen von 1 auf 4 %. Das erscheint zunächst viel. Aber Anfang der 1980er Jahre lag der Zinssatz (gebunden auf 10 Jahre) bei über 10 % und Mitte der 1990er Jahre immer noch bei fast 9 %.