Anschlussfinanzierung: Zinsen und Möglichkeiten

Sie haben eine Immobilie gebaut oder gekauft und dafür einen Kredit aufgenommen? Dann fragen Sie sich vielleicht, was passiert, wenn die sogenannte Sollzinsbindung ausläuft. Auf dieser Seite erfahren Sie mehr darüber, nach welchen Kriterien Sie Ihre Finanzierungsstrategie anpassen sollten und welche Anschlussfinanzierung am besten zu Ihrer Situation passt. Informieren Sie sich oder fragen Sie direkt eine für Sie maßgeschneiderte Lösung bei unseren ExpertInnen an.

Wer ein Immobilienprojekt umsetzt, nimmt meistens einen Kredit auf. Für die Rückzahlung des Kredits werden Zinsen mit einem Sollzinssatz vereinbart. Der Darlehenszins ist somit für eine bestimmte Zeitspanne festgeschrieben. Läuft die Sollzinsbindung eines Immobiliendarlehens aus, besteht in aller Regel noch eine Restschuld. Wer diese nicht aus eigenen Mitteln begleichen kann, benötigt eine Anschlussfinanzierung.

Vor dem Hintergrund gestiegener Zinsen kann diese Begleichung bzw. Weiterfinanzierung der Restschuld eine finanzielle Herausforderung darstellen. Andererseits bietet eine Anschlussfinanzierung für Immobilien auch die Möglichkeit, die finanziellen Verpflichtungen an die aktuelle Lebenssituation anzupassen und daraus Vorteile zu ziehen. In jedem Fall ist es ratsam, sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern, denn bei strategischer Planung lässt sich unter Umständen viel Geld sparen.

Es ist üblich, ein Immobiliendarlehen über einen Zeitraum von 20, 30 oder mehr Jahren zurückzuzahlen. Die Zinsbindung wird hingegen üblicherweise nur für 10, 15 oder, seltener, 20 Jahre oder länger vereinbart. Somit kommt es häufig vor, dass das Darlehen noch nicht abbezahlt ist, wenn die Zinsbindung endet. Der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin benötigt eine Anschlussfinanzierung. Die wenigsten Menschen sind in der Lage, die verbleibende Restschuld zu diesem Zeitpunkt aus eigenen verfügbaren Mitteln vollständig zu tilgen.

Im Rahmen Ihrer Baufinanzierung stehen Ihnen für die Anschlussfinanzierung grundsätzlich zwei Möglichkeiten offen:

• die sogenannte Prolongation bei demselben Kreditinstitut
• die Umschuldung mittels eines Darlehens eines anderen Kreditinstituts

Wenn es Zeit für die Anschlussfinanzierung Ihres Baukredits wird, kommt der bisherige Kreditgeber in aller Regel von selbst mit einem Angebot auf Sie zu. Sofern Sie dieses annehmen, bleiben Sie also bei derselben Bank. Ihr Objekt, zum Beispiel ein Haus, dient in der Anschlussfinanzierung weiterhin als Sicherheit. Sie haben Ihren Kredit praktisch verlängert – man spricht hier von Prolongation.

Bei diesem Vorgehen gibt es kaum organisatorische Hürden zu bewältigen, was diese Art der Anschlussfinanzierung zu einer äußerst komfortablen Lösung macht. Allerdings erhalten Sie bei Weitem nicht immer die günstigsten Konditionen. Ein Blick auf andere Möglichkeiten lohnt sich also.

Möglicherweise stellt sich bei einem Vergleich heraus, dass Ihnen eine andere Bank günstigere Zinsen für die Anschlussfinanzierung Ihres Hauses bieten kann. Sie können dann eine sogenannte Umschuldung vornehmen: Sie nehmen einen Anschlusskredit bei der gewählten Bank auf und lösen damit Ihr bisheriges Immobiliendarlehen ab. Die neue Bank wird eine erneute Kreditprüfung im Hinblick auf Ihre Bonität und den Objektwert vornehmen. Die Grundschuld, die dem bisherigen Kreditinstitut als Sicherheit gedient hat, kann an den neuen Kreditgeber abgetreten oder gelöscht und neu eingetragen werden. Letztere Variante ist etwas kostenintensiver.

Meist wird die Anschlussfinanzierung für ein Haus oder anderes Objekt erst relevant, wenn die Zinsbindung ausläuft. Möchten Sie einen Immobilienkredit hingegen trotz längerer Zinsbindung schon vorzeitig ablösen, um sich andere Konditionen zu sichern, können Sie erstmals nach 10 Jahren von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Als Beginn der zehnjährigen Frist gilt der Tag, an dem das Darlehen vollständig an Sie ausgezahlt wurde. In diesem Fall gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten, sodass Sie mit der Anschlussfinanzierung frühestens nach zehneinhalb Jahren beginnen können. Dieses Sonderkündigungsrecht ist in § 489 BGB verankert.

Das Sonderkündigungsrecht bewirkt, dass Sie den Darlehensvertrag kündigen können, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Manchmal ist diese bei der Kündigung von Immobiliendarlehen vor den 10 Jahren so hoch, dass eine vorzeitige Ablösung eine eventuelle Ersparnis durch günstigere Konditionen zunichtemachen würde. Prüfen Sie vor der Kündigung des Darlehens in jedem Fall sorgfältig den Kreditvertrag im Hinblick auf eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Anschlussfinanzierung sehen viele KreditnehmerInnen mit Sorge entgegen, denn die aktuellen Bauzinsen haben einen großen Einfluss auf die Konditionen. Der Anschlusskredit bietet jedoch auch Chancen. So können Sie beispielsweise die Höhe der Raten neu wählen, Ihren Kredit aufstocken oder Ihre Restschuld reduzieren. Und selbst wenn die Zinsen höher sind als bei der Erstfinanzierung, fällt die zu zahlende Rate nicht zwangsläufig höher aus als vorher, denn die Darlehenssumme ist geringer.

Zehn Jahre sind eine lange Zeit, und häufig verändert sich in dieser Zeitspanne die Lebenssituation. Nicht selten sind es junge Menschen, die ein Immobiliendarlehen aufnehmen. Möglicherweise verfügen Sie mittlerweile über ein größeres Familieneinkommen, sodass Sie die Höhe Ihrer Raten anpassen und so eine schnellere Tilgung erreichen können. Auf diese Weise lassen sich insbesondere bei größeren Darlehenssummen eine Menge Zinsen sparen.

Manche Kreditinstitute bieten Ihnen die Möglichkeit, selbst während einer erneuten Sollzinsbindung die Höhe der Raten einmal oder sogar mehrfach anzupassen. In der Fachsprache nennt sich das Tilgungssatzwechseloption. Diese Flexibilität ist besonders erstrebenswert, wenn Sie in den kommenden Jahren mit Gehaltserhöhungen oder anderweitigem Geldzufluss rechnen. Aber auch bei anderen Ereignissen im Leben kann diese Option sehr nützlich sein, wenn Sie z. B. aufgrund von Elternzeit die Raten reduzieren möchten.

Die Anschlussfinanzierung ist auch ein guter Zeitpunkt, um weiteres Kapital zu beschaffen. Das ist beispielsweise sinnvoll, wenn in Ihrer Immobilie Modernisierungen oder Umbauten anstehen. Da Immobilien auch für die Anschlussfinanzierung weiterhin als Sicherheit dienen, ist in der Regel eine Aufstockung bis zur ursprünglichen Darlehenssumme unproblematisch.

Haben Sie während der vergangenen Jahre Geld ansparen können, zum Beispiel aufgrund einer Erbschaft oder einer verbesserten Einkommenssituation, können Sie einen Teil der Restschuld tilgen und eine Anschlussfinanzierung über eine verminderte Darlehenssumme abschließen.

Wie lohnend dieses Vorgehen ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Unter Umständen lassen sich jedoch mehrere Tausend Euro einsparen. Das liegt daran, dass ein reduzierter Beleihungsauslauf oft mit geringeren Zinsen einhergeht. Lassen Sie sich zu diesem Thema von unabhängigen ExpertInnen beraten.

Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis der Darlehenssumme zum Wert der Immobilie an. Bei einer Anschlussfinanzierung ist der Beleihungsauslauf naturgemäß niedriger als bei der Erstfinanzierung: Liegt der Wert Ihrer Immobilie beispielsweise bei 400.000 €, Sie benötigen jedoch eine Anschlussfinanzierung über nur 200.000 €, beträgt der Beleihungsauslauf 50 %.

Kreditgebende Institute richten sich hier meist nach bestimmten Grenzwerten. So gilt ein Beleihungsauslauf von 80 % als hoch und damit als riskanter für den Kreditgeber, was höhere Zinsen mit sich bringt. Der Beleihungsauslauf aus dem eben genannten Beispiel liegt mit nur 50 % hingegen unter der ebenfalls oft beachteten 60-%-Grenze und ist damit eine gute Grundlage für günstige Konditionen.

Sofern Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können, entstehen für die Anschlussfinanzierung in der Regel nur geringe Kosten:

Abtretungskosten:

Wenn Sie sich für eine Umschuldung entscheiden, geht die Grundschuld vom bisherigen an den neuen Kreditgeber über. Dafür fallen einmalig Grundbuch- und Notarkosten an. Meist handelt es sich um einen Betrag von wenigen Hundert Euro, der im Vergleich zur möglichen Ersparnis kaum ins Gewicht fällt.

Kosten für Löschung und Neueintragung:

Stimmt das neue kreditgebende Institut der Abtretung nicht zu, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, die Grundschuld zu löschen und für die Anschlussfinanzierung neu eintragen zu lassen. Die Kosten dafür sind höher als bei der Abtretung.

Forward-Aufschlag:

Eine Form der Anschlussfinanzierung ist ein Forward-Darlehen. Dabei können Sie sich lange vor der Inanspruchnahme des Kredits (bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus – Stand April 2023) einen festen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Eventuell müssen Sie einen Aufschlag dafür zahlen, der jedoch je nach Bank und Zeit bis zur Inanspruchnahme sehr niedrig ausfallen kann.

Die aktuellen Bauzinsen haben großen Einfluss auf die Konditionen für Anschlussfinanzierungen. Sie bieten somit eine gute erste Orientierung für die Zinsen der Anschlussfinanzierung. Banken werben häufig mit den Konditionen für einen Beleihungsauslauf von 60 % für Immobiliendarlehen. Diese Kennzahl ist für eine Anschlussfinanzierung realistisch. Daher können Sie sich an solchen Angeboten zumindest orientieren, um den ungefähren Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung abzuschätzen. Natürlich ist immer eine individuelle Berechnung notwendig.

Im Winter 2022/2023 kam es im Vergleich zum Vorjahr zu einem starken Anstieg der Bauzinsen, von dem die Anschlussfinanzierung entsprechend ebenfalls betroffen ist. Die aktuellen Zinsen bewegen sich etwa zwischen 3,5 % und 4 % (effektiver Jahreszins) bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren. Damit liegen die Zinsen auf einem ähnlichen bzw. geringfügig höheren Niveau als vor 10 Jahren (Stand: April 2023).

Die Zinsentwicklung für Anschlussfinanzierungen – wie auch für alle anderen Kredite – lässt sich nicht definitiv vorhersagen. ExpertInnen sehen jedoch einen weiteren Anstieg in Richtung 5 % als wahrscheinlich an. In diesem Zusammenhang werden Forward-Darlehen interessant – jedoch nur, wenn die aktuellen Zinsen für Anschlussfinanzierungen tatsächlich gegenüber den Zinssätzen in einigen Jahren günstiger sind. Auch wenn der Blick in die Zukunft unmöglich ist: Eine kompetente Beratung kann helfen, wenn es darum geht, die günstigsten Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern.

Es sind nicht nur die aktuellen Zinsen, die für Ihre Anschlussfinanzierung entscheidend sind, sondern auch andere Faktoren wie der Wert Ihrer Immobilie, die gewünschte Darlehenssumme, Ihre Einkommens- und Vermögenssituation und weitere Faktoren.